KIẾN THỨC BẤT ĐỘNG SẢN

Hệ số sử dụng đất (FAR)

Khi mua dự án căn hộ, khách hàng thường chọn mua những dự án mật độ xây dựng thấp. Tuy nhiên, một chỉ số khác cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi chủ căn hộ. Đó là hệ số sử dụng đất (FAR).

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng ( Tổng diện tích các sàn của các tầng, trừ các tầng kỹ thuật, hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất.

Công thức tính hệ số sử dụng đất
Hsd = (Tổng diện tích sàn xây dựng) / (Diện tích lô đất) ( đơn vị: lần )

Ví dụ:

Với lô đất 1000m2, Xây 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2 , 400m2 đường nội bộ và cây xanh

Hệ số sử dụng đất Hsd = 8 x 600 / 1000 = 4,8 lần

Theo các chuyên gia, mật độ xây dựng cũng quan trọng nhưng hệ số FAR – hệ số sử dụng đất, càng quan trọng hơn vì nó thể hiện rõ mật độ dân cư tại dự án, là chỉ số quan trọng đối với vòng đời căn hộ

Hệ số này có mức độ ảnh hưởng nhất định đến quyền lợi chủ căn hộ, FAR càng thấp thì chủ căn hộ càng lợi nên các dự án có hệ số FAR cao thường bị chủ đầu tư giấu đi, không công bố mà chỉ công bố mật độ xây dựng.

Hệ số này càng thấp thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao. Ví dụ trên cùng 1 diện tích đất 1.000m2, và diện tích căn hộ là như nhau. Với FAR =10, có thể xây 100 căn hộ, thì một căn hộ sẽ sở hữu tương ứng 1/100 diện tích lô đất. Trong khi với FAR=4 chỉ xây được 40 căn hộ, thì mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích đất; theo đó, diện tích đất phân bổ cho mỗi hộ trong từng trường hợp sẽ lần lượt là 10m2, 25m2.

Hệ số FAR càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó.

Khi khu căn hộ kết thúc vòng đời của nó, dù xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì tất nhiên quyền lợi khi xây dựng dự án mới sẽ càng cao.

Ngoài ra, dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Các dự án căn hộ cũ hiện nay khó tìm nhà đầu tư vì hệ số FAR quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì vượt quy hoạch, mà nếu tăng thấp hơn thì không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư và quyền lợi của cư dân hiện hữu.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Close